すべての数値を正しくつかむ感情ではなくロジックで賃貸経営を進めることができます。
部屋ごとの家賃・共益費・駐車場など予定される収入金額を入居者の有無に関わらず作成しておきます。
レントロールは常に更新しながら進めるため、物件ごとに判別すると良いです。
空室時の募集にも大切な指標になります。
滞納が発生しても見落とさないように作成しておきましょう。
2. 物件別・月度ごとの期首計画
「満室想定」「実勢的な修繕なし」の前提で、すべての収入と支出を月度ごとに入力しておきます。
・家賃収入・更新料・敷金・礼金
・広告料・仲介手数料
・管理費・修繕費・水道光熱費・各種手数料
・借入・ローン返済(元金)・ローン返済(利子)・税理士報酬
賃貸業の社会的費用を漏れなく作成すると、軌道に乗りやすくなります。
3. 物件別・月度ごとの収支実績
期首計画のシートをコピーして、実際の経営スケジュール上、月度ごとに実績を入力していきます。
最初につくった期首計画のシートをコピーしておきます。
そして実際に経営がスタートし、月度ごとに実績が出るのでそれを毎月、入力していきます。
期首計画シートからコピーされている理想的な数値に実際の家賃、経費などを「上書き」していきます。
入力し終わった月はセルに色付けしておくとわかりやすいです。
4. 合算表（まとめ）
期首計画の合計を合算し、実績の合計を右側にそれぞれの項目別にリンクさせます。
・資料合計・費用全体・その他の収入・収入合計・保険費
・家賃支払い・その他費用・管理費計・管理費累計
・返済額・返済累計
・検針・検針結果
・残高(=CF)：CF比率
この表を完成させれば一年分の経営実態が浮き彫りになります。
左の列
「理想的な状態」
右の列
「現実の実績」
この２つを見比べて実績を達成率で表しています。
それがこの一年の賃貸経営の成績表ということになります。
この結果から、管理費の削減、借り換えなどの課題をあぶり出し、次の行動につなげていきます。
返済比率・CF比率がわかると次の物件を購入するときに
その数値よりも条件が良いものを選ばないと明らかに経営が悪化してしまうことがわかります。
この「収支実績表」で自分だけの基準を持つことが非常に重要なのです。
不動産投資には「出口」が大事だとかいって、
いつ、いくらで売るかということをあらかじめ考えておこう
なんていう人がいます。
しかし、私の経験では物件なんて、なかなか売りたいときに売りたい値段で売れるものではありません。
その前に、今の資産状況がどうなっていていくらで売ればいくら利益が残るのかということを把握する必要があります。
自分の資産を一覧化できている人は実は非常に少ないです。
一年に一度シンプルな表を更新するだけで
いつ、いくらで売るべきなのかわかるようになります。
また、次の物件融資を受ける際、
現在の資産と負債の関係バランスシートをしっかりと把握できるようになります。
1.物件概要（構造・地積・延床面積・購入時期・所有状況）
2.購入時状況（築年・現在の経過年数・売買価格・自己資金）
3.投資効率（家賃年収・利回り）
4.想定売買価格（想定利回りによる割り戻し）
5.融資（返済回数・金利・金融機関）
6.残債・残返済回数（今年度はじめ・今年度末）
7.残存簿価（土地・建物・合計）
8.売却時利益（各利回りでの売却時の利益・譲渡税・最終CF）
9.積算（土地・建物・合計）
これは、毎年の申告時に税務署に届ける書類にある減価償却後の金額です。
売価から購入当初の金額を引いたものが「利益」なのではなく
「残存簿価」を引いたものが利益です。この売却益に対してかなり高額（高割合）の譲渡税がかかります
譲渡税率
・法人所有で34%
・5年以下の個人所有で39%
・5年超の個人所有で20%
これを見落とすと
売値から買値、もしくは残債を差し引いて「◯◯万円儲かった！！」
と喜んでいると、あとでガッツリ納める税金に青ざめることでしょう。
売値から残存簿価を引いた売却益に対し適する譲渡税を算出し、
仲介手数料と残債・自己資金を引いた残りからその譲渡税を引いてはじめて正確なキャッシュ・フローが残るわけです。
売買価格を決めるための逆算した利回りに対し
いくらの利回りで売れば
いくらの手残りがあるか
をシミュレーションできるようになっています。
残存簿価は、一年に一度明確になるので、そのときにこの表を更新すれば
今年は売るべきか売らないべきか、
いつ売るのが良いのか、一目瞭然です。
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